Smartgroup

  • Поиск по сайту

Советы

 

Как оформить приобретение земельного участка

Законодательство устанавливает специальный порядок приобретения земельных участков. Причем, помимо гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс, Лесной кодекс, Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Правила, которые нужно учесть при приобретении земельного участка по договору купли-продажи

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 гл. 30 ГК РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

Наконец земельный участок – это уникальный объект недвижимости, поэтому в дополнение к названным выше общим нормам ст. 37 Земельного кодекса РФ, устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном главой 3 Закона №221-ФЗ;

  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

  • закон прямо перечисляет три условия, которые нельзя включить в договор купли-продажи земельного участка, то есть условия, которые в любом случае суд сочтет недействительными.

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра). Стороны сами определяют в процессе переговоров, кто какие документы предоставляет. При этом надо учитывать, что есть ряд документов, которые может представить только продавец или только покупатель. Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;

  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;

  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Покупателю необходимо как представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены продавцом;

  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) 1 тыс. руб., для организаций – 15 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст.333.33 НК РФ);

  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;

  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;

  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

По пунктам 4–7 приведенного списка каждая сторона предоставляет документы в отношении себя.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Подготовка к сделке по приобретению земельного участка

Во-первых, покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца.

Во-вторых, произвести фактический осмотр земельного участка.

В-третьих, с учетом специфики такого объекта, как земельный участок, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет земельным участком.

Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Обоснование

Однако у продавца могут отсутствовать правоустанавливающие документы, тогда вместо них собственник должен представить документы, выданные до 31 января 1998 года – даты вступления в силу Закона о госрегистрации. Например, свидетельство на землю, государственный акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство о праве на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом. Иначе говоря, правоудостоверяющими будут документы, подтверждающие права, но не прошедшие процедуру государственной регистрации.

Обоснование

Поэтому документы, выданные до 31 января 1998 года, достаточны для того, чтобы подтвердить право продавца на участок, если такая регистрация так и не была проведена. В таком случае на госрегистрацию подаются одновременно документы, касающиеся сделки купли-продажи, и документы, удостоверяющие права продавца. Соответственно производится как минимум два регистрационных действия. Вначале – госрегистрация ранее возникшего права собственности продавца (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Следующим этапом - госрегистрация перехода права собственности (от продавца к покупателю) и, если необходимо, проходит регистрацию сам договор купли-продажи.

Внимание! Описанная выше схема обычно используется на практике. Однако покупатель рискует тем, что Росреестр может по тем или иным причинам отказать продавцу в регистрации ранее возникшего права собственности.

Внимание! Земельный участок может быть ограничен частным либо публичным сервитутом. Перед приобретением земельного участка важно проверить, наличествует ли такой вид обременения как сервитут.

Внимание! Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который обременен, например, арендой или ипотекой. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на недвижимое имущество. Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган вовсе не зарегистрирует переход права собственности.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются Росреестром по запросу любого лица за плату. Официальная информация о порядке, способах предоставления сведений государственного кадастра недвижимости приведена на сайте Росреестра.

Осмотр земельного участка

Важнейшей частью подготовки покупки здания будет непосредственный осмотр земельного участка, на котором расположено здание.

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРП.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

Может оказаться, что в ЕГРП сведения о нахождении таких объектов на участке отсутствуют. Поэтому при всех сложностях, которые могут быть связаны с фактическим осмотром участка, необходимо его все же провести перед покупкой.

Пример из практики: собственник обратился с иском об обязании освободить земельные участки от незаконно размещенных на них объектов электрохозяйства. Суды первой и апелляционной инстанций отказали заявителю, поскольку не доказано возведение ответчиком объектов, расположенных на земельных участках. Кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение

Особенности выкупа земельного участка собственником здания (приватизация)

Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать) земельный участок.

Оформить приобретение земельного участка можно путем приватизации, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений (абз. 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 №475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

П. 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ установил следующие порядок и сроки, тем самым детально регламентировав действия органов государственной власти:

  • органы государственной власти должны в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или (в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);

  • затем в течение месяца с даты принятия решения о предоставлении земельного участка орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Важно отметить, что после подачи частным лицом заявки на приватизацию земельного участка в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ этот участок не может быть расформирован в административном порядке по заявке публичного собственника земли. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20.10.2010 №6200/10.

Внимание! Площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок можно оформить в границах исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Закон не устанавливает четких критериев определения площади испрашиваемого земельного участка. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС Московского округа от 23 2009 №КГ-А41/1979-09 по делу №А41-15328/08).

В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС Московского округа от 09.08.2010 №КГ-А41/8090-10 по делу №А41-10854/09).